??樂居買房訊 呂茜  回顧2020年上半年，相較于其他行業受疫情的沖擊下的蕭索，土地市場的“熱鬧”兩個字就顯得格外與眾不同。盡管開年受疫情影響，多數城市延期拍地，但隨著疫情好轉，一入三月，土地市場即開啟“迎春入夏”的節奏。二季度以來，土地市場熱潮不斷，逐漸呈現“量價齊升”狀態，成交量和成交均價有亮眼的表現。

??整體來看，2020年上半年，全國300城土地出讓金額為23716億元，較去年同比增長3%。其中，一二線土拍熱度高于三四線城市。一線城市溢價率迅速回升，二線穩中有升，三四線市場較為平淡，但以寧波為代表的強三線城市也屢屢上演高溢價成交。隨著企業復工復產順利推進，房地產指標如期修復，土地市場行情仍在持續升溫。

??從區域上來看，城市群的迅猛發展，隨之也帶熱了土地市場。除京津冀北京一枝獨秀以外，長三角、珠三角、成渝、長江中游和中原城市圈均有多座重點城市維持著供需兩旺的土地交易態勢。以長三角為例，上半年土拍收入共計8775億元，創歷史新高；而成渝今年以來，兩城土地出讓所得均已超過300億元（市轄區），在60城中排名靠前，成都宅地成交更為火熱，溢價率穩居全國第一集團。

??北京先破千億門檻“地王”再現

??5月19日下午，北京豐臺分鐘寺和房山良鄉共三宗地塊掛牌競價，吸引了十余家開發企業（聯合體）到場參與。

??最終，總起始價97.16億的土地以133.9億悉數成交。分鐘寺兩宗不限價宅地全部為合生所得，總價達107.4億元，溢價率分別為42.08%和37.86%；房山良鄉居住用地被中建一局+房山新城聯合體以26.5億摘下，溢價率31.45%，樓面價18896元/平方米。

??加上10天前以72.2億成交的L-24、L-26地塊，分鐘寺三宗不限價土地全歸合生，總投資高達179.6億元。

??值得注意的是，據樂居買房統計，至此，北京今年賣地所得已達1126億元，為2020年首個突破千億門檻的城市。

??據悉，今年上半年，北京共出讓經營性土地33宗，累計土地出讓金達1141.61億元，同比增長約25%，用時比去年提早了近2個月。其中，純商品房用地成交23宗，四年來頭一次揚眉吐氣，“地王”一詞頻繁出現在媒體報道中。

??上半年以來，以北上廣深和部分強二線城市為代表，多地土地供應量環比大漲，推動成交面積和價款水漲船高。

??寧波6月“龍爭虎斗” 熱力十足

??6月最后一周，全國土地市場迎來上半年收官。整體看，地市火熱態勢延續，長三角地區更是成為拍地大戶，杭州、寧波等地迎來多宗土地出讓，高溢價成交屢見不鮮。

??6月的寧波土拍可謂龍爭虎斗，20余場拍賣中，多場競價過程高達百輪，區域地王頻出，堪稱土拍“地王月”。

??6月30日，寧波7宗地塊同日入市，上半年收官之戰格外激烈。鄞州區潘火地段地塊首先出場，甫一亮相便遭到在場多家房企的爭搶，經181輪競拍，最終被綠城集團拿下，以22590元/㎡的成交樓面價榮登潘火新“地王”。

??據悉，這是綠城兩日來在寧波斬獲的第三宗土地。據統計，這三宗土地均為成交總價超17億、溢價率超過24%的“雙高”地塊，綠城拿地的決心可見一斑。

??潘火地塊過后，又有6宗土地先后“名花有主”，除鎮海區一宗宅地底價被甬鎮投資競得外，其余地塊均以溢價成交，溢價率超40%者過半，可謂熱度空前。

??實際上，縱觀上半年，寧波的土地市場和房地產市場均處于火熱狀態，有鑒于此，7月6日晚，寧波連夜發布史上最嚴“十條”新政穩樓市，對當前寧波過熱的樓市進行降溫。新政第一條即針對土地市場，提出“保持土地市場平穩”，申明將一方面將“加大土地供應力度，強化精準供地，保證住宅用地市場平穩有序。嚴格落實建設項目動態巡查機制，強力推進已供項目加快開發建設，盡快形成有效供應”；一方面將“從嚴核定新出讓地塊商品住宅銷售價格，調整住宅用地出讓競價規則，嚴格控制樓面地價。預計在新政的影響下，下半年，寧波的土地市場將逐漸趨于平穩，但仍可能保持較高關注度。

??杭州“細水長流” 繼續領跑

??6月29日，濱江在杭州連下兩城，以共計50.9億，平均溢價率26.58%的驚人成交價接連將蕭山兩塊優質宅地收入囊中。其中，奧體核心區地塊成交樓面價為32688元/㎡，超過此前樓面價31869元/㎡的濱江嘉品項目，刷新板塊樓面價紀錄，宣告杭州上半年土拍完美收官。

??近年來，杭州土拍熱度居高不下，分別以2017年的2258.85億元、2018年2401.6億元、2019年2836.6億元，連續三年成為全國「賣地銷冠」。

??而今年，杭州很有可能蟬聯這一冠軍。

??據樂居不完全統計，截至6月30日，2020年杭州十區土地金已達1763億元，相較去年同比增長5.75%，相當于完成了去年全年超6成的“業績”，繼續排名全國第一。

??不過，杭州土地市場在7月份突然踩了“剎車”。

??截至6月29日，杭州十區僅掛牌了8宗計劃于7月份出讓的地塊（不含工業用地），其中涉宅用地僅5宗。杭州新浪樂居主編上官劍分析稱，這一調整，可能和以下原因相關：

??第一，對比去年，杭州出讓金土地有較大幅度的上升，需要適當的控制節奏。去年前6月，杭州十區賣地金額為1394億元，和去年同期相比，今年賣地金額高出369億元。

??第二，4月以來樓市杭州過熱，土地市場溢價率也偏高，上半年杭州十區 25宗自持地塊，有20宗都是第二季度出讓的，因此市場需要適當的降溫。或許土地市場封頂+自持的出現頻率降低，利于減弱對于樓市的傳導刺激，穩定市場預期。

??第三，現在出讓的土地，售價基本是明年的價格，或許也要通盤考慮明年每個區域的價格漲幅情況，也需要時間。

??蘇州“高歌猛進” 熱度不減

??6月1日，蘇州迎來大體量出讓，6宗優質宅地集中掛牌上市。其中，吳中太湖新城地塊濱江經7輪自由報價、2輪限時競價后以23.47億元的最終價格被濱江集團競得，樓面價18594元/㎡，溢價率9.38%。據悉，這是濱江集團首次入蘇拿地，長三角版圖再下一城。

??隨后，蘇州高新區又有宅地開賣，9輪競價后中海殺出重圍，以20.48億元競得，折合樓面價18567元/㎡，溢價率12.53%

??除了濱江和中海，綠地、復地、香江控股等知名開發企業均在本日有所斬獲。從整體成交結果來看，蘇州土地市場熱度不減。而根據官方發布的最新競拍公告，蘇州年內第八次集中出讓將在7月1日開啟，屆時不知又將掀起怎樣的交易熱潮。

??對于長三角地區，克而瑞研究中心尤為看好。一方面，長三角供應量整體還維持在相對較高水平，同時大規模的土地供應中仍有多宗素質較佳的優質地塊入市，接下來布局優質區域的機會較多。不過，克而瑞同時也表示，長三角城市土拍熱度相對加高，結合近期政策動向來看，為降低地市熱度，政府修改土拍規則、提升競拍門檻的概率較大。典型如南京就在近期加碼調控，以求穩定地價。因此，在這些優質土地數量較多、同時熱度較高的城市，還需審慎測算拿地成本，避免后期利潤空間不足的風險。

??對于未來市場行情，克而瑞研究中心研究總監林波表示，當前土地市場的“熱”呈現出短期性、周期性的特點。部分熱門城市土地拍賣雖頗受追捧，但地價尚屬合理范圍內，沒有出現“面粉貴過面包”的現象。二季度土地出讓總額或成全年峰值，預計下半年土地市場熱度有所回落，三四線地價尚有下降區間。