??樂居買房訊（陳天賜） 如果說長春本月中旬土地出讓的平淡落幕，讓22城首批集中供地的關(guān)注者們感到“意猶未盡”，那么最近三天內(nèi)，廣州、重慶接連出現(xiàn)的高溢價成交，則似乎使土地出讓這場競賽，瞬間完成了從“熱身”到“沖刺”的轉(zhuǎn)換。

??廣州、重慶：溢價抬頭 高潮不斷

??據(jù)研究機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2020年，廣州、重慶涉宅土地的平均溢價率分別為8.66%和10.15%，在受監(jiān)控重點城市中位居中游。

??而在27日結(jié)束的首次集中出讓中，廣州的這一數(shù)據(jù)有所提高，重慶土拍截至發(fā)稿雖尚未結(jié)束，但從27日一天的情況看，超過2020年均值似乎也大有可能。

??具體看，廣州為期兩天的土拍共推出48宗地塊，出讓42宗（4宗搖號）、22宗為溢價成交，其中8宗溢價率超過40%，平均溢價率達(dá)到15.5%。

??而重慶28日舉行的首次集中出讓，僅上午場次6宗地塊就有5宗以40%以上的溢價率成交，下午由招商以32.5億攬得的西永土主地塊，則憑借129.9%的極高溢價率震驚了不少人。

??當(dāng)然，上述兩城土地出讓的火熱其實有跡可循。在國家統(tǒng)計局發(fā)布的3月70城商品住宅價格數(shù)據(jù)中，廣州、重慶新房售價環(huán)比均超過或達(dá)到1個百分點，位居70城前列；二手房方面廣州環(huán)漲1.4%領(lǐng)跑，重慶環(huán)漲0.8%也屬高位。

??受市場趨勢影響，開發(fā)商對兩城前景抱有強烈信心，大力納儲也在意料之中。

??與此同時也應(yīng)看到，溢價“高光”下也有低谷，區(qū)域間冷熱不一的格局仍然存在。廣州共有20宗土地底價成交，另有6宗流拍，遠(yuǎn)郊占比頗高；重慶在兩江新區(qū)和沙坪壩區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊“大殺四方”之后，28日其他區(qū)域的地塊出讓也呈現(xiàn)了一定的降溫態(tài)勢。

??無錫：表象之下 靜水流深

??相比廣州和重慶，無錫首批集中出讓16宗土地，體量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及，28日一天僅拍出4宗的節(jié)奏也略顯拖沓，但表象下蘊含的內(nèi)在同樣值得思考。

??從數(shù)據(jù)看，無錫首日4宗土地共攬金逾90億元，平均溢價率約12.54%。乍看之下，與2020年“地王”頻出、平均溢價率達(dá)16.47%的表現(xiàn)存在一定差距。

??但值得注意的是，這4宗宅地均是在觸及限價的情況下拍出，競租賃住房面積成為“標(biāo)配”，其中梁溪區(qū)中儲地塊租賃面積高達(dá)66100㎡刷新紀(jì)錄，經(jīng)開區(qū)一地塊56400㎡的租賃面積更是占到總建面的1/3。

??更有消息稱，此次16宗土地共獲260次報名，經(jīng)開區(qū)一宗土地吸引了66家開發(fā)企業(yè)參拍，足見關(guān)注度之高。

??在長春4月中旬首次拍地以基本持平的溢價率收場、為22城集中供地試點貢獻(xiàn)了一個不冷不熱的開場之后，廣州、重慶乃至無錫土拍的“高調(diào)”發(fā)聲，無疑成為本年度集中供地的首個高潮，同時也是這一新政所面臨的首次大考；盡管三城的出讓結(jié)果，或許還不能完全體現(xiàn)新政對地價上漲的抑制作用，但不少行業(yè)人士認(rèn)為，不可否認(rèn)的是，集中供地使土地供應(yīng)計劃更加透明、供地時序更為合理，在一定程度上緩解了房企拿地的速度。

??央國企唱“主角” 中小房企空間被壓縮

??“兩集中”新政出臺，對于開發(fā)企業(yè)而言是不小的挑戰(zhàn)，中小型企業(yè)尤甚。

??從長春、廣州、重慶、無錫四城的土拍結(jié)果看，資金實力雄厚、運營成本相對較低的頭部企業(yè)仍是拿地主力。以重慶28日的集中出讓為例，央、國企及50強房企競得土地超過半數(shù)，且多為溢價成交的熱門地塊；廣州土拍中，華潤、越秀和正榮等企業(yè)占據(jù)主導(dǎo)地位，其拿地金額占出讓總金額的比例超過6成。

??同時，聯(lián)合拿地的形式也更為常見，如越秀在廣州所獲6宗土地均為聯(lián)合競得。

??究其原因，在集中供地計劃的影響下，市場的準(zhǔn)入門檻提高，即使是現(xiàn)金流相對充沛的頭部企業(yè)也傾向通過聯(lián)合開發(fā)降低成本，分擔(dān)風(fēng)險，為后期繼續(xù)拿地留足“彈藥”。

??除此之外，集中供地對房企的影響還體現(xiàn)在全國性房企的布局上。22個重點城市集中供地有先有后，各自市場也冷熱不均，如何在萬眾矚目的集中拍賣中搶占先機，如何決定入手時機和搶地節(jié)奏，也是大房企不得不重新考慮的問題。（完）